Vinnige styging in Australiese huispryse het onenigheid tussen ekonome geskep oor die vraag of daar tans 'n behuisingsbel is. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND
Die b-woord doen die rondtes, skaars 'n dekade nadat die Amerikaanse huisprysborrel skouspelagtig gebars het en 'n wêreldwye finansiële krisis in werking gestel het. Aangesien Australiese eiendomspryse voortgaan om rekords te breek, wonder baie of dit volhoubaar is. 
Ekonome stem nie saam oor hoe om 'n borrel te definieer nie, of selfs of daar borrels bestaan nie. Intuïtief, 'n borrel (en dit geld vir enige bate, nie net eiendom nie) bestaan wanneer die prys van 'n bate te hoog is, relatief tot 'n maatstaf. En hier is die vryf: niemand kan saamstem oor wat daardie maatstaf moet wees nie.
Die maatstaf kan 'n skatting wees van die bate se waarde gebaseer op 'n versameling veranderlikes wat sy aanbod, vraag en prys waarskynlik beïnvloed, sogenaamde grondbeginsels. Vir huise, sluit hierdie grondliggende bevolkingsgroei, belastingbeleid, huishoudelike grootte, huishoudelike inkomste en vele ander.
Maar ekonome kan nie saamstem oor watter grondbeginsels 'n bateprys bepaal nie, of hoe belangrik elke fundamentele is. Die waarde van hierdie grondbeginsels kan slegs geskat word, nie waargeneem nie. Dit is subjektief tot die punt dat iemand altyd 'n storie kan opbou wat gebaseer is op grondbeginsels om te rasionaliseer waarom huispryse op die vlak is wat hulle is.
Sommige ekonome stel alternatiewe maatstawwe voor om 'n borrel te meet, soos historiese langtermyngemiddeldes of 'n skatting van die onderliggende waarde van 'n tendens. As batepryse groter is as hierdie gemiddeldes of die neiging, dan het ons 'n borrel. Hierdie definisie is egter te simplisties omdat die ekonomie dinamies is, steeds ontwikkel, en beide langtermyngemiddeldes, sowel as tendense, verander.
Prysstygings en bel
Dis eers wanneer batepryse verregaande hoogtes bereik wat 'n meerderheid mense, ekonome ingesluit het, dit eens is dat dit te duur is en as gevolg van 'n groot regstelling ('n bubble burst). Selfs dan sal sommige ekonome die bestaan van 'n borrel ontken.
Een van die vroegste voorbeelde van 'n batprysborrel was die waansin in die mark vir Nederlandse tulpblomme in die sewentiende eeu - die sogenaamde Tulipmania. Alhoewel die data onvoltooid is en baie geskiedkundiges nie groot sorg uitgeoefen het om die storie te vertel nie, is daar nog niks om te verduidelik hoe pryse vir Witte Croonen-bolle 26-voue in Januarie 1637 gestyg het nie en in die eerste week tot een twintigste van hul piekwaarde geval het. van Februarie.
Tog, goed gerespekteerde skolier, Peter Garber, het dit aangevoer:
Die wonderlike verhale van die tulipmanie is kermis onweerstaanbaar vir diegene met 'n smaak vir borrel, selfs wanneer die stories so duidelik onwaar is. So perfek is hulle vir didaktiese gebruik dat finansiële moralisators altyd 'n gereedste mark vir hulle sal vind in 'n wêreld vol beleggers wat ooit bang is vir finansiële Armageddon.
Soldate vernietig tulpe om voorraad te verminder en pryse te stabiliseer na aanleiding van die skielike ineenstorting van tulp pryse in die sewentiende eeu Holland. Die Tulip Folly (1882) deur Jean-Leon Gerome. Jean-Leon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA
Aanvaarding van borrels is 'n beduidende gaping tussen die waargenome bateprys en 'n paar toepaslike maatstafwaarde. Die blote bestaan van hierdie gaping is die vraag hoe dit ontstaan het. Die antwoorde maak meestal staat op sielkunde, en daarom sukkel baie ekonome (om die wêreld in 'n wiskundige model te verteenwoordig) sukkel met die konsep.
Bubble frenzy
Bubbels is uiteindelik 'n vertroue spel, waarin die verkoper die bate teen 'n wins aan 'n koper verkoop, met laasgenoemde wat hoop om dieselfde in die toekoms te doen. Hierdie spel staatmaak op 'n kragtige verhaal wat mense se verbeelding vasvang en hulle oorreed om hul beurt sal anders wees.
Soos George Soros, die bekende Amerikaanse-Hongaarse multi-miljardêr verskansingsfondsbestuurder het eens opgemerk:
[...] Bubbles groei nie uit die lug nie. Hulle het 'n soliede basis in die werklikheid, maar die werklikheid word verwring deur 'n wanopvatting.
Hierdie wanopvatting is die gevolg van menslike gedrag en eienskappe wat afwyk van die volledig rasionele paradigma wat so dikwels in formele ekonomie aanvaar word. In plaas daarvan, soos gedragsekonomers argumenteer, vertoon mense 'n aantal vooroordele.
Dit sluit in byvoorbeeld die begeerte om inligting te vind wat ooreenstem met hul bestaande oortuigings (genoem bevestigingsvooroordeel) of die neiging om besluite te neem op grond van die mees geredelik beskikbare inligting (genoem beskikbaarheidsvooroordeel). Mense ervaar en probeer om hul ongemak op te los wanneer hulle twee of meer teenstrydige oortuigings, idees of waardes het, en hulle gebruik ook eenvoudige abstraksies om te dink aan komplekse probleme en gebeure (raamwerk).
Mense is arm intuïtiewe statistici en gee meer om verliese te vermy as om winste te ervaar. Die lys van gebreke in menslike gedrag gaan voort. Verder, mense, sosiale diere wat ons is, kompeteer met en evalueer ons eweknieë, kuddes soos skape en handel oor gerugte.
Soms word al hierdie eienskappe en vooroordeel mekaar afgedwing en die pryse van huise, of aandele of wat ook al, na die stratosfeer gestuur.
Wie is bang vir 'n borrel?
Die borrel self is selde 'n groot rede tot kommer, hoewel jong Australiese huishoudings wat hul eerste huis wil koop, nie saamstem nie. Die probleem is natuurlik dat elke borrel uiteindelik verskyn en hierdie regstelling is tipies gewelddadig en pynlik, om twee redes.
Eerstens val batepryse vinniger as wat hulle styg, sodat die afwaartse regstelling die waarde in 'n baie kort tyd kan verwoes. Tweedens, die meeste borrels word aangevuur deur skuld, want die enigste manier waarop 'n borrel in die latere stadiums kan uitbrei, is as die vraag na die bate versterk word deur skuld.
Hierdie kombinasie - hoë skuld en dalende batepryse - genereer 'n vicieuze siklus waarin ontsteld debiteure oorskakel om hul balansstate te herstel en hul bate te verkoop. Dit dompel die prys van daardie bate selfs laer, wat verdere benoudheid vir soortgelyke eienaars van die bate veroorsaak, ensovoorts.
Die pyn wat geassosieer word met 'n bars, wissel aansienlik. Soms herstel ekonomieë eerder vinnig van 'n geborste borrel, soos die geval was nadat die asemrowende ineenstorting van die dotcom bubble.
Behuisingsborrels is egter in hul eie liga. Histories het hulle het altyd gelei tot ernstige resessies, en daar is geen rede om te glo dat dit moet verander nie. Die volgende keer is dit nie anders nie.
Die antwoorde op hoe om 'n borrelreeks te hanteer van "niks" tot "wat dit ook al vereis". Die probleem is dat niemand (beleidsmakers ingesluit) betroubaar 'n borrel kan identifiseer nie.
As daar so iets soos 'n borrel is, sal ons net weet wanneer die borrel alreeds knal. Om vroegtydig te voorkom om te verhoed dat 'n borrel verder uitbrei, is riskant en ongewild. Dit is 'n dapper sentrale bankier wat rentekoerse verhoog in afwagting van 'n styging in batepryse wanneer die res van die ekonomie net goed boer, of selfs tekens van swakheid toon.
So, is Australië in die middel van 'n behuisingsbel? Ek sal op 'n ledemaat uitgaan en bevestigend antwoord. Daar is baie argumente hoekom huidige huispryse presies is waar hulle moet wees, gebaseer op die grondbeginsels.
Maar volgens my is hierdie verduidelikings nie die reukstoets verby nie: dubbelsyferverhogings in huispryse, gekombineer met ongekende hoë huishoudelike skuld (meer as 120% van die BBP, die derde hoogste in die wêreld) en huishoudelike skulddiensverhoudings (ook die derde hoogste in die wêreld), maak 'n moeilike situasie. Al wat nodig is, is 'n beskeie verandering in beleggersentiment, 'n paar rentekoersverhogings, of 'n merkbare toename in werkloosheid, en die hele skema ontwrig. Ek hoop ek is verkeerd, maar die geskiedenis is aan my kant.
Oor Die Skrywer
Timo Henckel, Navorsingsgenoot, Sentrum vir Toegepaste Makro-ekonomiese Analise, Australiese Nasionale Universiteit
Hierdie artikel is oorspronklik gepubliseer op Die gesprek. Lees die oorspronklike artikel.
verwante Boeke
at InnerSelf Market en Amazon
